며칠 전 박상우 국토부 장관의 발표가 있어서 많은 이들의 눈길을 끌었다. 임대차 2법을 폐지하겠단다. 이것을 보고 듣는 일반 민초들이야 오랜만에 바른말 한다고 생각하면서도 시쿤둥 했을 것이다. 본시 임대차 2법은 전정권의 입법으로 결정된 사안인데 일개 국토부장관이 새로이 입법하겠다는 것도 아니고 무슨 수로 없애겠다는 것인지 아리송하기 그지없었기 때문이다. 더욱이 임대차 2법중 하나인 전월세 상한제를 없애면서 한국현대사에서 유례를 찾아보기 힘든 악규정인 126전세상한제를 유지하겠다는 말을 하는 모순은 또 무엇인가. 정말 어의없고 기가 찰 노릇이다.

“박장관님 전월세 상한제를 없앤다는 건가요 아니면 그냥 두겠다는 건가요?” 내가 박장관을 만나면 반드시 하고 싶은 질문이다.

2023년 이전에는 임대인이든 임차인이든 공싯가 150%와 감평가 간 하나를 택할 수 있는 체제였으나 이후 전세사기가 기승을 부리면서 전세사기의 원인인 무자본 갭투기를 근절한다는 취지로 도입된 것이 바로 비아파트 주택에 대한공싯가126%룰이다. 이 126%룰이란 것은 전세사기 대책으로 나왔지만 전세사기와 전혀 연관점을 찾아볼수 없는 가격과 공급수량을 동시에 통제하여 비아파트 구축의 전세공급을 순식간에 소멸케 하는 현대사회에서 유일한 동시적 가격. 수량통제인 것이다. 이것에 더해 전세사기팀에서 감정평가사가 개입되었다는 이유로 감평가를 배제시켜버렸는데, 그러면 당시 중개인도 한패였는데 중개사도 그 후 모든 거래에서 배제시키지 않는 이유는 무엇인가. 부동산중개도 허그에서 해주어야 하는게 아닌가.

이 사회에서 숱하게 보아왔던 독직검사, 수뢰 공무원이 있다고 해서 해당자만 처벌 할뿐 왜 해당 형사사건과 유사한 사건에서 검사제도는 유지하고 비슷한 논리로 공무조직은 왜 그냥 유지하는가. 그 조직들도 마찬가지로 해당 사건에서 배제되어야 하는 것은 아닌지 도저히 정상적인 머리로서는 이해가 되지를 않는다. ‘무자본전세갭투기근절‘을 목적으로 한단다. 본인도 무수한 주택을 본인자본 없이 명의만 변경시키는 것을 정상적인 거래로 보진 않는다. 하지만 갭투기라고 악마화하는 것에선 할 말이 많다. 갭은 투자의 레버리지이므로 백안시 할 수 없는 노릇이다. 흔히 아파트를 구입할 때 받는 주택담보대출도 바로 이 갭에 해당되기 때문이다. 그라고 경제학에선 투기와 투자를 구분하지 않고 동일한 것으로 보며 투기는 범죄도 도박도 아닌 것이다.

전세갭투기가 무수히 일어나는 현상을 경제학용어로 중재행위(Arbitrage)라고 한다. 조금의 이득이 있으면 무한한 기업이나 투자자들이 진입해서 균형이 자연스럽게 상향이동하고 약간의 손실이 발생하면 반대현상으로 인해 균형이 하향이동하여 결국 경제내의 균형이동을 부드럽게 하게 해주어 일체의 경착륙이 생기지 않는다. 전세갭투자자의 자본력이 취약하기에 2년후 재계약 시점에서 갭투자 임대인들은 전세금을 무리하게 올리지 못하여 전세시장은 상대적으로 안정되게 된다. 또한 월세가 일정부분 상승하면 전세로 이동할 수 있기에 전세갭투기는 월세시장의 안정화에도 기여하는 것이다. 단 한 가지 큰 문제점인 ’얼추 10년‘에 한번 씩 찾아오는 역전세난‘이 있는데 이때 필요한 것이 바로 정부의 전세보증금을 상환해 줄 수 있는 대출 지원이다. 이래도 전세가 없어져야 할 제도이고 생명이 다한 것인가?

필자는 전세제도야 말로 다른 선진국에서 골머리를 앓고 있는 끝없이 상승하는 월세에 대한 해결책이 될 수 있는 마치 도깨비방망이 같은 한국에서만 있는 유익한 제도라고 생각한다. 비유하자면 전세는 지렁이같은 존재여서 토지에 없어서는 안 될 익충이라고 보여진다. 126은 토지를 정화한다는 빌미로 전국에 있는 지렁이를 몰살시키는 것과 다름없는 무지한 짓이라고 필자는 주장하고자 한다. 정말 빈대 잡겠다고 초가삼간 태우고 있는 현 상황을 국토부는 잘 인지하기 바라며 오로지 ’진성전세사기‘를 방지하는데 온힘을 쏟고 시장사정에 의한 전세사고는 사기와 구분하는 혜안을 갖기 바란다.

수일 전 국토부는 6.13대책을 내놓았다. 결과는? 126을 유지하면서 이의제기를 하면 감정가도 허용한다는 것이다. 이것은 두말하면 입만 아픈 조삼모사에 다름아닌 것이다. 일단 이의제기가 받아들여져야 하고 오로지 허그가 인정하는 감평기관에서만 감정가능하다는 것이다. 그 감정가도 결국 126언저리에 있는 유사한 가격일터, 한마다로 ‘126 맞춤형 감평가격’일 것이다. 임대인과 임차인이 감평법인을 선별할 수 있고 허그는 그에 대한 감평근거를 확인하는 시스템이 아니면 완벽한 126통제가격에 다름아닌 것이다.

현재 당면한 사단은 임대인만이 아니고 임차인과 그 주변에게까지도 악영향을 미치고 있다. 임대인들은 엄청난 전세차액을 마련하느라 여기저기 돌아다녀보지만 정부가 비아파트주택에 대한 대출을 거의 막아놔 버려서 어떻게 할 도리가 없이 파산만 기다리는 중이고 계속 같은 집에 머물고 싶은 임차인들 또한 강제이주 및 열악한 주거환경에 처하고 있다. 이뿐만 아니라 빌라 건축주의 빌라 건축에 대한 동기부여가 상실되는 큰 이유 중 하나가 126때문일 것이다. 126으로 비아파트 주택매수수요가 실종된 상태에서 신규주택건립은 그야말로 정신병자가 아닌 이상 빌라건축을 한다고 보기가 불가능한 것이다. 한마디로 6.13대책은 현재 벌어지고 있는 주요사단에 대한 해결책이 아닐뿐더러 문제의 심각성만 더할 뿐이다.

126은 단순한 정책이 아니라 1948년 대한민국 제헌이후 살상과 다름없는 국토부의 만행으로 봐야 하고 ‘법의 일반성(Generality of Law)’으로 대변되는 법(규정)의 정신에 어긋나고 있다. 왜냐하면 법은 임차인만이 아니고 임대인에게도 공정하게 적용되어야 하기 때문이다. 일방적으로 어느 한쪽에 기울이게 법이 재정되고 적용된다면 사회적 부작용이 너무 클 것이기 때문이다. 나아가 어린 임차인이 죽을 때까지 임차인으로만 지낼 수 없을 것이고 그것은 임대인도 마찬가지이다. 필자도 젊을 땐 임차인이었다가 중년일 때는 자가주택 보유자이고 현재는 다주택포지션에 있는 사람이 되었다. 법이 임차인에게만 혜택이 돌아간다면 젊은 임차인은 좋겠지만 나이가 들어 임대인이 되면 온갖 혜택이 사라지고 중과세와 불리함만 잔뜩 져야 하기 때문이다.

국토부에도 할 말은 많다. 국토부 모든 공무원들이 한목소리가 아니고 다양한 소리가 있는 것을 잘 알고 있다. 제발 상식적인 국토부 공무원돌의 목소리가 현재 상황에서의 조정자가 되기를 간곡히 염원한다. 현대에 있어서 공무원의 기본자세는 공복(Public Servant)이지 공주(Public Master)가 아니다. 즉 공무원은 법의 정신에 따라 대한민국의 체제유지를 견지하면서 공무를 집행해야 하며 국민들을 불행이 아니라 행복을 더하게 해야 하는 것이다.

국토부(허그)의 126살상이 과연 그러한 기준에 맞는 규정인지 냉철하게 가슴에 손을 얹고 생각을 해봐야 할 것이다. 마지막까지 아둔하게 126살상을 고집하며 지속시키다가는 결국 장관이하 해당공무원들이 법적처벌을 피할 수 있을까라고 생각해본다. 왜냐하면 현대 민주주의 체제는 대통령이라 하더라도 범죄를 저지르면 끌어내려지고 단죄하는 체제이기 때문이다.

국토부(장관 및 이하 담당공무원)여! 단지 정책상 집행한 것이니 난 아무 책임이 없을 것이라고 자위하지 말기를 희망한다. 2차세계대전 말미에 나찌들이 그런 생각을 했었다는 사실을 명심하기 바란다.

글쓴이 : 주거안정연대 고문 김현철 (경제학박사)

2024년 6월 17일

https://open.kakao.com/o/goz7Djsg

서귀포방송 다른기사 보기