우선 전비총이란 단체에 대해 간단히 설명을 부탁한다.
(구)전임연(구 전국임대인연합회, 현 전비총본부), 전오협(전국오피스텔협의회) 그리고 전국레지던스연합회(생활형숙박시설관련) 3개 기관이 연합해서 전비총(전국비아파트총연맹)이라는 더욱 확장된 단체가 결성됐으며 본인은 현재 단체의 부회장으로 활동하고 있다. 2023년 11월 강남 모처에서 3개 기관이 모여서 워크샵을 진행했고 그로부터 며칠 후 광화문에서 전비총이 여러 언론사들 앞에서 우리들의 입장을 전달하는 기자회견을 개최했다. 작금에 정부주도로 벌어지고 있는 자유민주주의라는 대한민국체제에 반하는 온당하지 못한 규제를 지속적으로 고집한다면 향후 전비총은 더욱 거세게 저항 할 것이다. 2024년 여의도의사당 앞에서 총선 전 지지철회를 선언했고 총선후 비아파트 주택 시장 정상화를 위해 더욱 가열찬 투쟁을 진행해 나갈 것이다.
(질문1) 최근 전세 사기 사건이 큰 사회적 이슈이다. 이 전세 사기 사건의 발단과 근본 원인에 대해 어떻게 생각하는가?
전세사기의 대표적 구조는 다음과 같이 설명 할 수 있다. 1~2년 전부터 대표적 비아파트주택인 빌라나 오피스텔의 신축물건과 관련해 신규 분양할 때 건축주, 중개인, 바지 임대인(특히 정상적인 사회생활이 어려운 사람들 대상), 일단의 감평사, 심지어 임차인에게도 수당을 주고 (흔히 R이라고 표현되는 리베이트) 전세계약을 체결한다. 임차인은 허그(Hug)가 보증하는 보증보험을 발판으로 은행에서 전세대출을 원만하게 받고 신축 빌라나 오피스텔에 전세 계약을 체결하고 전세입주 한다. 건축주와 중개인 및 감평사는 수익을 분배해 흩어지고 2년 후 바지 임대인이 무책임하게 오리발을 내밀거나 사망하게 되면 임차인은 전세보증금 대출금을 떠안게 되어 파산 하게 되며 이것이 전형적인 전세사기의 구조로 볼 수 있다.
전정권인 문재인 정권의 임차인 보호목적으로 실시한 임대차 3법(전월세 상환제, 전월세 신고제, 계약갱신청구권)을 입법 했고 이런 임차인 보호를 더욱 확고히 다지기 위해서 주택임대사업등록(이하 주임사)물건주에 2020년도부터 보증보험가입을 의무화하고 모든 주임사 물건에 대해 소급적용했다. 이런 토대에서 바지 임대인을 섭외해서 일정부분의 수수료를 주고 전세계약을 체결하는데 사기판을 깔아주는 핵심은 허그의 보증보험 이라 할 수 있다. 왜냐하면 은행에서 허그의 보증보험이 있기 때문에 대출금에 대한 안전한 위험관리가 가능해지게 되어 안심하고 대출 공급을 해 줄 수 있기 때문이다.
(질문2) 부회장님은 정부가 전세 사기 사건을 임대인의 잘못으로 몰아가고 있는데, 임대인으로서 입장은 무엇인가?
본인의 개인적인 견해로는 결론적으로 임대인도 전세사기의 피해자로 보고 있다. 2020년도부터 주임사(주택임대사업) 등록자에게 허그의 임대보증보험 가입을 의무화했으며 이전의 모든 주임사 등록 물건도 가입을 의무적으로 하도록 했다. 2023년 5월 1일부터 국토부는 ‘전세사기 피해대책’의 일환으로 주임사 등록 임대인들이 의무적으로 가입해야 하는 임대보증보험은 기존과 동일하게 전세보증금의 상한을 공싯가의 150%와 감정평가가액중 하나를 쥐사 선택할 수 있게 하는 반면 (새로운 주임사 물건의 경우 2024년부터 공싯가의 126%로 하향 조정되며 기존 주임사물건은 2026년까지 유예하겠다고 발표함) 임차인이 가입하는 ‘전세반환보증보험’의 경우는 공싯가의 140%를 비아파트 저가주택(특히 빌라) 가격으로 산정하고 주택가격의 90%, 즉 126%까지가 임대인이 책정할수 있는 전세가의 상한이고 이 범위 내에서 전세계약을 작성해야 적정대출을 할 수 있게 하며 이를 넘을 경우 대출자체가 불가 하게끔 통제를 하고 있다.
얼핏 보게 되면 주임사 물건의 경우는 공싯가의 150%를 인정해주니 해 볼만 하다고 여길 수 있지만 비슷한 퀄리티의 동일 물건에 두가지 가격이 책정될 경우 싼 가격의 물건만 소비자는 구입하고자 하므로 두 개의 가격은 저렴한 가격으로 영구히 수렴한다는 것은 특별한 경제학 지식이 없이도 추론 할 수 있는 상식이다. 즉 국가가 비아파트저가주택 가격과 전세 가격을 대략 15년전 가격으로 낮추어 정해주고 있으며 이는 명백한 가격통제로 볼 수 있다. 또한 2023년 중반에 국토부의 수장이 전세 보증금을 만기까지 돌려주지 못해서 발생하는 전세사고와 앞서 언급했던 전세사기는 같은 것이고 모두 전세사기라고 볼 수 있다 라고 언급했다.
여기서 문제가 되는 것은 시장에서 결정된 전세가격이 아니고 국가에서 강제적으로 정해준, 즉 통제된 가격에서 새로운 임차인이 구해질 때 기존임차인에 보증금을 돌려줄 때 발생하는 차액을 더하여 돌려줘야 하는 문제가 발생하고 여러 채를 보유하고 있는 다주택자인 경우 돌려줄 차액을 마련 할 수 없어서 (정부가 저가주택에 대한 대출을 현재 규제하고 있고 물건을 팔려고 시장에 내놔도 심지어 전세가격에도 안 나가는 일이 비일비재함) 전세사고가 급증하고 있다. 이는 다시 상술한 전세사기범죄 집단에 진성 전세사기범만이 아니고 주변에 흔하게 볼 수 있는 그야말로 선량한 전세 임대인들도 전세사기범으로 몰아가는 것과 진배없는 조치로 볼 수 있다.
주임사의 주요 임무인 전월세 가격을 2년에 5%인상 상한제로 계산을 하게 되면 공싯가 150%에서 126%의 하향 조정 액수는 거의 10년전 가격이고 2023년도 공싯가가 2022년도 가격에 비해 엄청나게 하락 (대략 18%하락) 됐으므로 (엄밀하게 말하면 정부가 하락시켰다는 표현이 맞음) 거의 15년 전 가격에 해당 된다고 볼 수 있다. 임대인들은 이것을 ‘126전세가격통제’라 부르고 있다. 전세계약만기가 지나고 일정기간 (3개월 ~ 5개월)이 지나면 허그에서 임대인을 대신해서 보험금(전세보증금 만큼의)을 내주는데 이를 ‘대위변제’라 한다. 대위변제가 이루어 진후 임대인이 다주택자이고 대위변제금액을 일시에 상환 못 할 경우 대위 변제된 물건이외에 다른 보증보험가입된 물건이 있을 경우 이에 대해서 신규 계약도 못하게 보증보험을 통해 통제 하고 있다.
이를 임대인들은 허그의 대위변제의 결과로 생간 ‘연좌제’로 부르고 있으며 연좌제로 인한 ’전세거래차단’으로 칭하고 있다. 이러한 ‘126전세가격통제’와 연좌제로 인한 ‘전세거래차단’은 임대인 입장 (특히 다주택자)에서 볼 때는 정책이 아니고 살상도구로 여겨질 수밖에 없다. 임대문제 특히 전세는 개인 혼자만의 문제가 아닌 온가족의 재산이 걸려 있는 문제라서 혹 두 개의 상술한 살상도구로 인해 파산이라도 하게 되면 온가족이 거리로 나앉을 수밖에 없다는 점이 임대인들로 하여금 피를 말리게 하는 것이고 주변에 보면 매일 수면제를 먹거나 정신과에서 처방받은 신경안정제를 복용해야만 수면을 취 할 수 있는 임대인들의 경우도 흔하게 볼 수 있다. 특히 직장에서 은퇴한 사람들 같은 경우 임대소득이 소득의 전부인 경우도 있는바 10여년전의 전세가격에 봉착해 계속적으로 전세 차액을 돌려준다는 의미는 마이너스(負)의 소득을 의미하는 것이다. 역지사지 하여 국토부 담당공무원들이나 장관에게 봉급수준을 10여넌전으로 인하하라고 한다면 받아들일 수 있을까 하는 의구심이 든다.
이러한 살상에 가까운 말도 안 되는 정책에 직면한 모든 전세 임대인들은 극단적으로 불합리 하고 어처구니 없는 상황으로 인식하고 있다. 1948년 대한민국이 개국한 이래 어떤 정부가 주택가격과 전세가격을 정해주고 통제한 적이 있는가? 엄혹했던 군사정권 시절에도 이런 적은 없었다. 자유시장과 자유민주주의를 모토로 내건 윤석렬 정부가 이렇듯 살상이나 다름없는 ‘126전세가격 통제’나 ‘전세거래차단’행위를 하는 것에 대해 과연 정체성이 무엇인가 묻고 싶다. 대선에서 그렇게도 목소리 높여서 외쳤던 ‘자유민주주의’ 체제에 부합되는 정권이 맞느냐 하는 의구심이 들고 있다.
(질문3) 특히 정부의 대책 중에 핵심적인 문제는 무엇이라고 생각하는가?
정부대책 중 핵심적인 사안은 기존전세사고를 전세사기와 동치 시킨 점, 보증보험의 여러 문제점과 이로 인한 허그 재정부실의 악순환을 들 수 있다. 2023년 중반 윈희룡 국토부 장관이 인하대애서 학생들과의 간담회에서 전세보증금을 못 돌려주는 것과 안돌려주는 것은 같은 것이고 모두가 전세사기로 볼 수 있다고 발언한 후 전세사고가 곧 전세사기와 동일한 것으로 굳어지고 기존 민사로 해결 해왔던 전세문제가 형사문제로 확대됐다. 현재 전세가격의 급격한 하락은 시장의 역전세가 아니라 정부의 의도적 가격통제의 결과이고 하락된 가격이 현재 시점 대비 너무나 막대하여 (전세 물건당 돌려 줘야 하는 차액이 최소 2천만원 ~ 1억원 이상) 2주택이상의 경우 차액 내주는 것이 거의 불가능해 기존 기준이면 막대한 전세사고가 발생할 사안인 것이다.
하지만 현재기준으로는 전세사고가 전세사기이므로 시간이 흐를수록 전세사고의 증가에 따라 전세사기사건은 점증하고 있으며 정부가 국회에서 전세사기 대책으로 내놓은 대책은 전혀 아무런 역할을 못하고 있고 전세사기가 났을 때 피해 임차인의 경우 종전과 같이 경매에 참여해서 전세물건을 본인이 떠안고 있는 일이 빈번해지고있다. 즉, 전세사기 대책은 있으나 없으나 피해자 입장에서는 이전과 동일한 결과가 나오고 있고 이 때문에 피해 임차인들도 국토부에 대한 불만이 팽배해지고 있는 상태이다. ‘126전세가격통제’정책을 곱씹어 보면 이상한 논리적 귀결이 나온다. 전세가격을 너무 심하게 낮추어 버렸기 때문에 (얼추 15년전 가격) 몇 채 소유하지 않은 임대인들도 전세차액을 내주기 위해선 엄청난 재정적 충격에 고통 받는다.
이는 곧바로 평범한 전세임대인들로 하여금 파산케 하여 허그가 추가 전세문제가 있는 주택에 ‘연좌제’로 인해 대위변제 하는 일이 발생 하게 되고 전세사고가 곧 전세사기로 이어지기 때문에 결국 국토부와 허그가 전세사기의 배후가 되어버린다는 것이다.
전세계에서 전세제도는 대한민국에만 있는 제도이고 따라서, 전세보증금에 대한 보험도 한국에만 있는 것이 된다. 대표적인 문제점으로는 임차인의 자기 부담금이 없다는 것, 보험상품이 옵션의 차별화에 따른 가격차별이 없다는 것, 연좌제를 적용한다는 점 그리고 사기업이 아니고 공기업에서 보험을 판매 하는 것 등이 있다.
특히 연좌제의 경우 대위변제금이 일시 상환되기 전엔 동일 소유주의 대위변제가 안된 물건임에도 불구하고 계약자체도 안되게 하기 때문에 대위변제하고 무상관인 물건에 대해서도 다시 대위변제를 불러일으킬 수 밖에 없는 가능성을 높여주므로 대위변제 건수가 증가하게 되고 그로 인해 오히려 허그의 재정 악화를 불러오는 큰 원인이 되고 있다.
그럼에도 허그는 여전히 연좌제를 고집하고 있는 실정이다. 이는 신용회사에서 통상 신용에 문제가 있을 때 구상금액이 정산되기 전에 신용상의 문제를 풀지 않는 것과 유사하다고 허그직원들이 답변하는 경우가 있으나 전세의 경우 전세물건이라는 담보가 있기에 굳이 신용회사의 메카니즘을 따르지 않아도 될 것으로 사료된다.
허그 재정부실의 문제가 커지는 상황에서도 연좌제를 고집하는 이유는 사기업과 달리 항시 정부에서 부족예산을 지원 받을 수 있다는 것으로서 공기업의 비효율적 경영에도 전혀 허그직원들의 봉급수령에 문제가 되지 않기에 신경쓸 필요도 없고 실재로 신경 쓰지도 않는 관행을 보이는 바 이는 도덕적 해이 (Moral Hazard)의 전형이라 사료된다.
여기서 우리가 깊이 재고해 보아야 할 문제가 있는데 허그가 계속해서 보증보험을 판매하는 것이 온당한가에 대한 문제이다. 사기업에서 보증보험을 운용케 하는 대안이나 아니면 보증보험을 아예 폐지해서 전세문제는 기존처럼 ‘민사‘로 해결하게 하고 상술했던 전형적인 전세사기만을 ’형사‘로 해결케 하는 것도 고민해봐야 할 사안으로 보인다.
(질문4) 앞으로 임대인과 정부가 이 문제를 풀기 위해 어떻게 해야 한다고 생각하는가?
임대인: 보증금 반환에 최선을 다해야 하지만 현재와 같이 정부가 대출도 막아버리고 물건을 판매하여 그 대금으로 보증금을 돌려주려 해도 팔리지도 않고 물건을 보증금 대신 떠안으라고 세입자한테 권유해보지만 세입자는 원치 않는 경우가 많은 상황이다. 이러한 특별한 상황에서 임대인들이 어텋게 노력해 볼 수 있는 여지가 많지 않다.
정부: ‘126전세가격통제’ 폐지, 연좌제폐지를 통한 ‘전세거래차단’ 해지가 가장 중요하다. 민주당에서 주장하는 ‘선구제 후구상’을 약간 변형해서 먼저 임대인에게 보증금을 대출해주고 임차인에게 내준 후 임대인이 이자 내면서 부채 관리하다가 신규 세입자를 구한 후 대출금을 갚게 해 해결하는 것으로 한다면 이 문제가 이외로 쉽게 풀릴 수도 있다. 이럴 경우 임차인의 부채를 임대인에 이전 시키는 것이므로 가계대출의 총량이 (거의)불변이어서 최소한 ‘가계부채’측면 에서의 경제문제는 없을 것으로 보인다. 그리고 비아파트 저가주택가격 및 전세가격의 산정기준에서 공싯가를 없애고(어차피 공싯가는 과표의 기준이지 주택의 시세가 아니므로 주택가격산정의 지표로는 부적합함) 감정평가액과 시세를 반영하는 공싯가중(최하 170이상) 택1하는 것으로 하고 동시에 아파트의 kb시세같은 비아파트 저가주택의 가격산정 지표‚지수 작업을 하여 완성 후 감평가와 새로운 지수가운데 하나를 택1하도록 하는 방안 등이 있다.
(질문5) 특히 전세세입자들의 주거 안정을 위한 시급한 조치는 무엇인가?
아파트는 매매가, 전세와 월세가 모두 고가여서 모든 사람들이 거주하고 싶어도 그리 하기가 수월할 수 없는 노릇이다. 따라서 저소득층의 주민들도 안정적으로 거주할 수 있게 하기 위해서는 비아파트저가주택의 안정적 공급이 필요하다고 볼 수 있다. 현재 정부의 온갖 규제로 인하여 비아파트저가주택 공급이 거의 없어졌다고 봐도 무방하여 향후 주택공급 부족 및 전세난이 예측되고 있다. 저가주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 공급업자들이 저가주택을 완성해서 무리없이 분양될 수 있도록 주택 수요측에서 주택을 구매하는데 애로요인이 크지 않도록 다양한 수요 규제를 완화시켜 주어야 할 것이다.
몇가지 예를 들면 일정면적 이하의 소형 빌라의 경우 주택수에서 제외, 다주택자에 가해지는 고가의 취등록세 완화, ‘126전세가격통제’와 ‘전세거래차단’ 폐지를 통한 전세대출의 전면적 허용(특히 임대인이 법인의 경우 대출자체가 원천적으로 통제되고 있는데 이애 대한 규제 폐지도 시급함), 특정한 역전세 상황에서 임차인 부채를 임대인등에 이전(전세 보증금의 임대인에 대출 허용)시킴으로 인한 전세시장 안정화 등을 들 수 있겠다.
(질문6) 향후 거시적인 주택안정화 정책은 무엇이라 생각하는가?
대부분의 중산층 이상의 국민들은 주거환경이 적절한 대단지 아파트에서 거주하기를 희망한다. 그러한 다수요를 충족시켜주고 공급이 무리없이 진행될 수 있도록 아파트 공급 및 수요에 가해지는 여러 규제들을 완화해 아파트의 매도매수가 시장에서 잘 이루어 질 수 있도록 해야 할 것이다. 최근에는 정부의 비아파트 공급을 독려하기 위한 대책을 내놓은바 있긴하지만 공급도 준공후 분양받을 충분한 수요가 있어야 가능한 것이지 현재처럼 수요규제가 극심한 상태에서 공급할 건설사들이 많지 않다는 것이 중론이다. 또한 상술한 바처럼 저소득층이 안전하게 거주할 수 있게 비아파트 저가 주택도 동시에 안정적으로 공급될 수 있도록 해야 한다. 단 정부가 뭐를 해준다는 차원에서 쓸데없이 시장내부에 온갖 규제와 통제 장치를 만들지 말고 가급적 시장에서 주택수급이 충족될 수 있도록 각종 규제를 지양하고 정부의 지원은 시장 밖에서 이뤄져야 할 것이다 (저소득층을 지원하는 보조금 같은).
(질문7) 그밖에 임대인들 입장에서 하고 싶은 말은?
<다양한 규제의 부당함과 부작용>
많은 다주택자들이 윤정부를 지지한 이유는 전정권에서 부동산시장에 가해왔던 온갖 규제와 그와 더불어 지나치게 남용수준으로 급조시켰던 볍률 변동에 의해 부동산 시장이 와해되다시피 했기에 이를 정정하라고 지지해준 것이었다. 하지만 집권 후 벌어진 전세사기를 때려잡는다는 핑계로 전세사기대책과 전혀 상관없는 비아파트 구축저가주택과 그것의 전세가격을 통제하여 전정권에서 가장 문제가 됐던 종부세 페해의 5배 ~ 10배정도의 충격을 줌으로써 다주택 임대인들이 느끼는 공포와 절망감은 과거 6.25전쟁 수준과 다름없었다.
전정권의 실수를 바로 잡아달라고 지지해주었는데 전정권 몇배의 강도로 국민이기도 한 임대인들의 원성과 원망을 사고 있는 중이며 이에 대한 방증이 최근에 이루어진 강서구청장과 총선 결과이다. 국힘의 총선 참패는 의사와 의대생 의대교수와 가족들도 한몫을 했지만 가장 큰 요인은 임대인과 그 가족, 부동산 관련 업계 종사자 (중개인, 이사업체, 인테리어 업체, 청소업체, 분양 및 시행 시공업체 와 그 가족) 1천만명 가량의 기존 지지자들의 지지철회로 이루어진 것으로 보인다. 비아파트 임차인은 나이가 어린 관계로 대부분 1표에 국한되지만 임대인은 다르다. 가족이 있고 부동산관련 업계 종사자와도 연게되어 있어 임대인 한표에 국한되지 않는 것이다.
즉 경제학에서 말하는 외부성(Externality)이 존재한다는 것이다. ‘국민의힘’측이 지속적으로 이런 폭압정책을 편다면 거의 모든 중도계층인 다주택 임대인들이 향후 펼쳐질 지방선거와 대선에서 더욱 극명하게 ‘국민의 힘’에 대한 반대로 나타날 것이며 국힘은 결국 차기 집권에 실패하고 영원히 정치무대에서 사라질 수도 있을 것이다.
지난 대선에서 단 17만표 차이로 국힘이 정권을 잡았을 때 가장 큰 보수의 지지층이 바로 임대인이었다. 이 임대인과 관련 업계 종사자들이 등을 돌린다면 정권유지가 불가해질 것이며 현재 ‘126전세가격 통제’의 여파로 이미 등들린 상태이다. 전정권의 부동산 정책은 1980년대 건설기술이 지금보다 상당히 낙후되어 소수가 다량의 주택을 보유하게 되면 매점매석효과로 이어져 주택가격 상승으로 이어졌던 시절에 논의됐던 그야말로 다른 세상의 정책인 것이고 현재는 수천평 정도의 땅만 있어도 수백층의 건물을 순식간에 지을 수 있는 건설기술의 진보로 자칫 다주택포지션을 지속하다가 공급과잉으로 파산할 수 있는 시대이다.
즉 현재는 왠만한 주택도 시장에서 소화해 낼 수 있는 시대이며 과도한 시장의 규제 (특히 가격통제)는 시장을 왜곡시켜서 주택시장만이 아니라 연계된 모든 시장의 왜곡으로 이어져 국민경제 전체가 망가질 수 있는 위험이 있는 것이다. 따라서 80년대식 사고방식으로 점철된 전정부의 부동산 시장 규제를 과감히 철폐해야 할 것이다. 참고로 전정권의 홍남기 부총리도 거부했던 정책이 바로 작금에 시행되고 있는 ‘126전세가격 통제’이며 원희룡 국토부 장관이 기어이 실행해 비아파트 저가주택 시장과 전세시장을 초토화시켜 버리고 만 것이다('시장 가격 통제 어렵다'... 與 '전세 상한제' 도입에 제동 건 홍남기) https://naver.me/5QuGJy4D
따라서 가급적 꼭 필요한 부분을 제외해서 대부분은 시장에서 해결되도록 해야 주택가격의 왜곡을 초래하지 않을 것이고 시장의 특성상 가장 효율적인 자원배분이 일어날 것이다.
지나친 주택가격의 상승도 바람직스럽지 않지만 건강한 자본주의사회에서 경제성장의 필수 동반파트너인 성장률 정도의 적당한 인플레이션이고 이에 따라 다른 재화 가격은 모두 오르는데 주택가격만 오르면 안된다던가 오히려 억눌러서 하락시켜 버리면 시장 내에서 가격왜곡효과가 초래될 것이다. 주택가격이 왜곡되면 현대자본주의 산업사회의 특징인 산업간 연계가 되기 때문에 주택가격이외의 다른 산업의 가격도 왜곡되어 그 후폭풍을 감당하기 어려워지며 엄청난 사회적 비용을 초래하고 통제 대상이 되는 주택은 결국 공급 소멸로 이어지게 되므로 이를 특히 경계하고 가격통제같은 행위를 하지 말아야 한다. 이와 관련한 현대경제학의 아버지로 볼 수 있는 ‘하이에크’가 경고한 다음과 같은 명언을 우리는 상기할 필요가 있다. “지옥으로 가는길은 선의로 포장되어 있다. 한도시를 완벽하게 파괴하는 방법은 폭격이 아니라 국가의 임대료 통제정책이다”
<다주택 갭투기에 대한 오해와 진실>
갭투기라고 할 때 갭의 의미는 현재 많은 이들이 인지하는 것처럼 사회적으로 바람직스럽지 않은 것이 아니다. 갭은 모든 투자가 그러하듯이 투자에 있어서 레버리지이며 이 레버리지는 많은 투자분야에서 인정되는 것이다. 통상 아파트를 분양받을 때 은행에서 받는 주택담보대출(주담대) 또한 대표적 갭이라 할 수 있다. 전 세계 모든 국가의 모든 국민들이 순수하게 현금으로 주택을 구입하는 경우는 찾아보기 어렵다. 모두 갭이라는 즉 모게지(Mortgage)라는 레버리지를 이용해서 주택을 구입하고 은행은 주담대 수요자의 미래능력을 현재가치화한 것을 인정하고 주택이란 담보가치를 또한 인정해 대출을 공급해주는 것이다.
한국에서 많은 사람들이 투기를 범죄와 동일시 하는듯한 인식을 보이고 있지만 적어도 경제학적으로는 투자와 투기는 같은 개념인 것이다. 굳이 차이를 말한다면 투기의 경우 투자에 비해서 자본의 회임기간이 짧다는 것이다. 이런 사실을 바탕으로 한다면 부동산보다 코인이나 주식이 더욱 투기에 가까운 것이다. 왜냐 하면 코인과 주식과는 달리 부동산의 경우 매수해서 매도하는 기간이 단기간에는 불가능한 경우가 많기 때문이다. 따라서 투기와 범죄를 혼용해서 쓰는 것은 원칙적으로 바람직하지도 않을 뿐더러 맞지도 않는 것이다. 몇 년 전에 일어난 LH직원들이 개발정보를 미리 빼내서 토지를 구입한 행위는 엄밀히 말하면 땅투기가 아니고 땅범죄인 것이다. 다시 말해 그것은 투기나 투자 행위가 아니고 범죄행위 인 것이다.
다주택 갭투자자의 전세물건이 전세시장에 많이 있다면 기본적으로 자본력이 취약하므로 서로간의 경쟁을 통해 전세계약 만기 후 급격한 전세가격 인상이 어려워 진다. 이것이 전세시장의 안정화에 주는 효과가 크다고 볼 수 있다. 오히려 그렇지 않은 경우가 전세시장을 불안하게 만드는 요인으로 볼 수 도 있다. 더욱이 전세는 그와 대체관계에 있는 월세의 안정화에 공헌하는 기여도가 아주 크다. 이런 이유로 한국의 월세수준이 OECD 국가 중 가장 저렴한 것은 주지의 사실인 것이다. 따라서, 다주택 갭투기 혹은 다주택 전세공급자를 무턱대고 백안시 하는 것은 이치에 맞지 않고 전월세시장 안정화 측면을 보더라도 맞지 않은 것이다.
<전세보증금은 돌려줘야지 왜 안돌려 주나?에 대한 의견>
전세를 안고 주택을 구입할 경우 전세가 일종의 사금융 역할을 하여 전세금이 주택가격안에 내재되게 된다. 즉 집주인이 전세금을 다른데 쓰는 것이 아닌 것이다. 전세입자들이 흔히 “내가 내준 전세금 어디다 썼느냐?“ 하면 주택에 내재되어 있는 것으로 이해하면 될 것이다.
주택의 담보인정능력을 높이 높이 평가해 아주 관용적으로 대출해주는 다른 OECD국가들의 경우 임차인으로부터 목돈을 받고 무료로 집을 대여해 주는 형태의 사금윰을 이용할 이유가 없으므로 전세를 운용할 필요가 없다. 최근 전세보증금을 돌려주지 않는 임대인들의 도덕적 해이 때문에 전세사기가 생겨난 것이라고 국토부 장관 인터뷰가 보도된 적이 있다. 정부는 현재 의도적으로 빌라가격을 공싯가의 140%로 하락시키고 거기에 90%인 126%로 전세가격을 하락시켜서 새로운 임차인이 구해지면 보증금 차액 24%를 돌려주게 하고 있다. 시장에서 정해진 가격도 아닌 거의 15년 전으로 가격을 낮추어서 보증금을 반환하라고 강제한다면 과연 누가 도덕적 해이를 보이고 있는지 냉정하게 판단해야 할 것이다.
전세사기와 무관한 일반 임대인들은 보증금을 반환하기 위해 대출을 알아보고 해당물건을 처분하기 위해 동분서주 하지만 비아파트저가주택의 대출은 정부의 주택가격통제로 은행에서 거의 이루어지지 않고 있고 매도를 하려고 전세물건을 내놓아도 빌라시장이 다 망가지고 죽어버려서 매수자를 구할 수가 없는 지경에 이르렀다. 즉, 암대인들이 보증금을 어텋게든 돌려주고 싶어도 돌려 줄 수 없는 환경이 정부에 의해서 조성되고 만 것이다. 이 경우 도덕적 해이자는 전세임대인들인가 아니면 정부(국토부와 허그)인가 하는 것은 상식의 잣대로 들이대면 답이 나올 것이다.
<주택소유와 거래에 대한 적절한 세율부과>
전 정권에서 이루어진 주택에 부과되는 세율이 너무 과한점이 있어서 주택시장 정상화에 걸림돌이 되고 있다. 주택 구입 시기에 부과되는 취등록세는 3주택이 8%, 4주택이상이 12%로 고율이 과세가 부과된다. 주택을 보유하면서 납부해야 하는 보유세(재산세, 종부세)중 특히 종부세가 지나치게 높고 (2023년의 경우 작년대비 많이 완화되긴 하였음) 주택을 처분할 때 납부하는 양도세 또한 상당한 수준의 고율의 과세이다(현재는 임시적으로 중과세 배제됨). 흔히 세율이 높으면 세수도 높을 것 이라는 오해를 하기 쉬운데 반드시 그런 것은 아니며 지나치게 높은 세율이 거래를 차단시켜서 오히려 세수를 감소시킬 수도 있고 그 반대도 성립 할 수 있다.
즉 적정수준으로 세율이 인하되면 오히려 거래가 늘어나서 세수가 증가 할 수도 있는 것이다. 또한 지나치게 높은 보유세의 경우 주택소유주의 소비를 급격하게 감소 시켜서 GDP에서 내수를 급감시킬 수 있는 경제에 부정적인 효과를 발생시킬 수도 있다. 양도세의 경우 어떡하든 양도차액이라는 추가 소득의 일부로서 세금을 내는 것이라면 종부세의 경우 실재로 들어오는 소득이 없이 단지 평가액이 높아졌다는 이유로 상당한 금액의 세금이 부과되는 것이기에 그것이 국민경제에 주는 역효과는 무시할 수 없을 것이다. 고액의 종부세를 내는 사람들의 수는 많지 않다 하더라도 그 사람들이 차지하는 세금이나 소비비중이 작지않은 수준이기에 더욱 그러하다고 할 수 있겠다. 따라서, 주택소유와 거래에 대한 적절한 세율부과는 주택시장의 안정화를 위하고 국민경제의 건전성 제고 차원에서도 중요한 문제라고 사료된다.
<주임사 물건주에 대한 도를 넘는 규제>
주임사에 대한 정부의 세심한 배려도 전월세시장 안정화에 중요한 문제라고 생각된다. 주임사의 주요 임무는 전월세 상한인 것이다. 즉 주임사가 아닌 일반임대인들과 달리 주임사물건주는 전세계약 만기가 되어 임차인이 바뀌든 안 바뀌든 기존 보증금에서 5%인상 할 수 있는 것이 그 상한선이다. 이것을 어길 경우 과태료 부과 대상이 된다. 또한 주임사 물건을 다른이에게 처분하고 매수하는 측에서 주임사를 포괄 양수하지 않으면 주임사물건주에 과태료 3천만원이 주임사 물건주에 부과되고 주임사를 시작했을 때 받았던 모든 세제혜택을 반환해야 한다. 실로 과중한 부담이 아닐 수 없다. 본인도 들은 얘기이지만 고속도로 휴게소에서 여자화장실에 몰카를 설치하는 범죄행위를 행한 자에게 선고되는 형량이 5년 이하의 징역이나 1천만원의 벌금이라고 하던데 이와 비교하면 실로 주임사에 부과되는 과태료 수준은 그야말로 중죄인에 내려지는 수준인 것이다.
2020년도부터 주임사물건주에게 ‘의무보증보험’ 원칙이 세워졌고 소급적용됐다. 현재 정부의 가격통제로 10여년전 가격으로 전세금을 내려야 하는 주임사물건주들은 가격을 내리기도 여의치 않고(일단 가격을 내리게 되면 전세계약 후 만기가 되는 시점에서 인상 할 수 있는 상한은 인하하기 전 가격이 아니고 인하된 가격의 5%이다) 물건을 매도하려 해도 과태료와 반환해야 하는 세금이 너무 과도하여 이러지도 저러지도 못하고 있는 형국이다. 이런 상황에 대해 주임사 임대인들은 정부가 주임사임대인들을 가두리양식장에 가두고 온갖 규제로 폭행(수준의 규제를 가)하고 있다는 말로 고통스러움을 나타내고 있는 실정이다. 이런 식으로 제도가 운영된다면 앞으로는 어느 누가 주임사를 하겠다고 나설 것인지 의문이 들지 않을 수가 없다. 주임사 물건이 전세안정화에 큰 공헌이 있고 더나가서 전월세안정화에 기여함에도 불구하고 이런 식으로 운영해서는 주임사제도에 대한 어떠한 신뢰도 국민들은 하지 않을 것으로 사료된다.
